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Keine Spekulationssteuer bei Immobiliennutzung zu eigenen Zwecken

 

Wer Immobilien innerhalb des früher „Spekulationsfrist“ genannten Zeitraums von 10 Jahren veräußert, muß den dabei entstehenden Gewinn versteuern, § 23 EStG. Gewinn ist die Unterschieds-betrag zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungs- oder Herstellungs-kosten. Wurde die Immobilie nach dem 31.07.1995 angeschafft, mindern die bei einer Einkünfteermittlung in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungs- / Herstellungskosten, sprich sie erhöhen den Gewinn.

Keine „Spekulationssteuer“ fällt an, falls die Immobilie im Zeitraum zwischen der Anschaffung und der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Gleiches gilt auch, falls die Immobilie im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohn-zwecken genutzt wurde; § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG. Die "Nutzung zu eigenen Wohnzwecken" setzt voraus, daß die Immobilie vom Steuerpflichtigen (allein oder gemeinsam mit Angehörigen oder Dritten) bewohnt wird. Auch eine Nutzung als Zweit- oder (nicht zur Vermietung bestimmte) Ferien-wohnung ist ausreichend (BFH, Urteil v. 27.6.2017, IX R 37/16).

Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann aber auch so erfolgen, daß man die Immobilie eigenen Kindern, für die man Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlässt (BFH, Urteil v. 26.1.1994, X R 94/91).

Nicht ganz zweifelsfrei ist die Frage, ob mit der gesetzlichen Formulierung im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren“ gemeint ist, daß im ersten Jahr dieses Zeitraumes, die Immobilie vollständig zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein muß. Das Finanzgericht München hat dies kürzlich erfreulich steuerzahlerfreundlich entschieden (FG München, Urteil vom 11.07.2017, 12 K 796/14). Nach dieser Entscheidung reicht es zeitlich aus, „wenn auch nur ein Teil des zweiten vorangegangenen Jahres die Eigennutzung vorliegt“. Im entschiedenen Fall hatten die Kläger nur deshalb verloren, weil sie offensichtlich das Beste aus mehreren Welten gleichzeitig wollten. Im Münchner Fall war eine Wohnung nämlich an die Kinder entgeltlich vermietet. Man wollte also vermutlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung realisieren und gleichzeitig die Regelung des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG für sich in Anspruch nehmen. Das war dann dem Gericht wohl etwas zuviel. Diese positive Lesart des FG München wurde übrigens vom BFH kürzlich ebenso gesehen (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16).

Wer also eine seit Jahren fremdvermiete Wohnung womöglich bei der derzeitigen Marktlage mit erheblichem Gewinn veräußern will, sollte diese Gestaltungsmöglichkeit in Erwägung ziehen.

 

Vorsicht bei Beendigung eines Gesellschaftsverhältnisses

 

Daß das deutsche Steuerrecht etwas für Freunde des gespaltenen Haares ist, ist hinlänglich bekannt. Daß es aber auch die Steuerpflichtigen und ihre Berater immer wieder zwingt, um mehrere Ecken zu denken, zeigt wieder einmal ein jüngst veröffentlichtes Urteil des Finanzgerichts München. Das FG (Urteil vom 13.03.2017, Az. 7 K 1767/15) hatte über folgenden Fall zu entscheiden: Eine GmbH hatte ab 2002 u.a. einen Gesellschafter G, der auch ihr Angestellter war. Wegen der angespannten Finanzverhältnisse verzichtete G auf Gehaltszahlungen. Gleichwohl erhielt er von der GmbH von 2003 bis 2006 unbefristete, verzinsliche Darlehen. In 2009 schied G aus der Gesellschaft aus. Die wirtschaftlichen Schwierigkeiten der GmbH bestanden fort. In 2011 erließ die GmbH dem G etwa die Hälfte der ausstehenden Darlehen nebst Zinsen. Die GmbH verbuchte in 2011 einen entsprechenden Verlust. Das Finanzamt sah den Vorgang als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) an, d.h. der Betriebsausgabenabzug bei der GmbH wurde rückgängig gemacht und G durfte die vGA versteuern. Dem folget das FG München. Es führte aus, eine vGA liege vor, wenn die GmbH ihrem Gesellschafter außerhalb der gesellschaftsrechtlichen Gewinnverteilung einen Vorteil zuwendet und diese Zuwendung ihren Anlass im Gesellschaftsverhältnis hat. Das ist in der Regel der Fall, wenn ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsführer diesen Vorteil einem Nichtgesellschafter nicht zugewendet hätte. Dies gelte auch beim Verzicht auf die Rückzahlung von ihren Gesellschaftern gewährten Darlehen. Insoweit eigentlich nichts Neues. Aber: „Die Klägerin kann nicht geltend machen, dass G wegen der Veräußerung seiner Anteile mit notarieller Urkunde vom 17. Dezember 2009 im Zeitpunkt des Forderungsverzichts am 31. Januar 2011 keine ihr „nahestehende Person” mehr gewesen sei und die Voraussetzungen für das Vorliegen einer vGA deswegen nicht gegeben seien.“  Sofern die Leistungen der GmbH auf einem „rechtzeitig geschlossenen” Vertrag beruhten, sei für die Frage der Annahme einer vGA grundsätzlich auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen.

 

Der Fall zeigt, was so alles schief laufen kann. Gehaltsverzichte sind nachvollziehbar, aber oftmals steuerlich suboptimal. Das die damit einhergehende beliebte Darlehensgewährung zu künftigen Problemen führen kann, zeigt dieser Fall ebenfalls. Schließlich war der Forderungsverzicht der GmbH ein durchaus probates Mittel, daß aber im konkreten Fall ungenügend begründet war. Entscheidend aber ist, daß das FG darauf hinweist, daß auch das Ausscheiden aus einer GmbH nicht davor schützt, mit vGAen überzogen zu werden, wenn nur die rechtliche Grundlage zu Zeiten gelegt wurde, zu denen die Gesellschafterstellung noch bestand. Dies zwingt dazu, künftig bei der Übertragung von GmbH-Anteilen noch genauer auf Altlasten zu achten. Dies gilt auch für die Erwerber der Anteile.

 

Tapezieren als Herstellungskosten

 

Wegen der vielen Unklarheiten ist das Thema der anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) eine beliebte Spielwiese der steuerlichen Beratung. § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG definiert Baumaßnahmen, die der Sache nach zu den sofort abzugsfähigen Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden gehören würden,  in Herstellungskosten um, die sich steuerlich nur über die AfA auswirken. Voraussetzung ist, daß die Summe aller solcher Kosten, die innerhalb von drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie anfallen, den Satz von 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Der durchaus nachvollziehbare gesetzgeberische Ansatz ist der, daß jemand, der eine Immobilie in gutem Zustand - und damit teurer - erwirbt, steuerlich nicht schlechter gestellt sein soll, als jemand, der eine Ruine erwirbt und diese dann - steuerlich gefördert - in einen zeitgemäßen Zustand verbringt. Nur wie es halt mit solchen rationalen Ansätzen ist, geraten sie in die Mühlen der Steuermaximierung, wird ihr Anwendungsbereich sukzessive ausgeweitet. So auch hier. Ein paar Beispiele: Werden Baumaßnahmen innerhalb der Drei-Jahres-Frist begonnen, aber erst danach beendet, so unterfällt der innerhalb der drei Jahre erbrachte Teil der Baumaßnahmen dem Abzugsverbot. Klassische Erhaltungsaufwendungen an Immobilien, z.B. Wartungsarbeiten an der Heizung, fallen an sich nicht unter die Begrenzung des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG. Aber die Grenze zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist, vorsichtig ausgedrückt, fließend. Die Neigung der Finanzverwaltung, daher auch Erhaltungsaufwendungen möglichst dem Herstellungsaufwand und damit der Regelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG zuzuordnen, ist unübersehbar. Lange Zeit war strittig, ob Schönheitsreparaturen auch unter diese Vorschrift fallen. Der Bundesfinanzhof hat sich nunmehr dazu entschlossen, auch das Tapezieren und Malern einer erworbenen Immobilie unter die anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen zu subsummieren (Urteile vom 14.06.2016, Az. IX R 25/14, IX R 15/15 und IX R 22/15). Der Bundesminister der Finanzen ist dem natürlich sofort gefolgt (BMF-Schreiben vom 20.10.2017). Die Verwaltung läßt die Anwendung der alten Rechtslage danach nur noch für Kaufverträge zu, die vor dem 01.01.2017 geschlossen wurden. Das alles kann man für richtig halten, muß man aber nicht. Wenn jetzt selbst das Tapezieren einer erworbenen Wohnung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen kann, muß man künftig, bei Erwerb einer zu vermietenden Wohnung oder eines Hauses, bei steuerlichen Überlegungen mehr als bisher § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG berücksichtigen. Man ist sonst schnell in der Gefahr, sich steuerlich „reich zu rechnen“.

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